據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2017年1-6月，北上廣深200多家已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心共關(guān)店、撤租品牌約3 000個(gè)  ，部分商場(chǎng)甚至一次性調(diào)整近一半品牌；已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置率最高達(dá)35%  ，創(chuàng)近三年北上廣深購(gòu)物中心空置率新高；

2017上半年北上廣深共新開(kāi)24家  商場(chǎng)，平均入駐率“不及格”，僅為65%  ；新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置率最高達(dá)30%  ，并呈持續(xù)上升趨勢(shì)；

“關(guān)店潮”與“開(kāi)業(yè)潮”并行壓力下，北上廣深購(gòu)物中心空置率整體呈上升走勢(shì)，生存空間收窄，核心商圈與非核心商圈商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)逐漸拉開(kāi)差距：

■ 核心商圈商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比平均增幅4.4%，至4.9%  ；

■ 非核心商圈商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比平均增幅高達(dá)17.9%，至8.6%  ；

預(yù)計(jì)2017下半年，上海、深圳、北京迎來(lái)較大新增供應(yīng)及項(xiàng)目持續(xù)調(diào)整，全市商場(chǎng)平均空置率將上升；受益于核心商圈較高出租率及非核心商圈調(diào)整升級(jí)完成，廣州全市商場(chǎng)平均空置率將微弱下降。

—  01  —  

2014-2017上半年北上廣深  

商場(chǎng)空置率大調(diào)查  

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年北上廣深全市購(gòu)物中心空置率年均同比增幅2.4%；至2017上半年，北上廣深全市購(gòu)物中心空置率均高于警戒值，其中：

■上海全市商場(chǎng)空置率最高  ，達(dá)8%，廣州最低  ，為5.4%；北京、深圳分別為6.7%、5.7%；

■ 核心商圈中，廣州最低，為3%，上海最高，為6.3%；北京、深圳分別為6%、4.5%；

■ 非核心商圈中，北京最低，為7.9%，上海最高，為10%；深圳、廣州分別為8.5%、8%。

（商圈劃分根據(jù)社零總額增速、商圈人均購(gòu)物中心面積、日均客流量、軌道交通數(shù)、購(gòu)物中心租金水平與空置率等維度進(jìn)行綜合考量，下同）

上海

全市購(gòu)物中心平均空置率達(dá)8%  

全市購(gòu)物中心平均空置率  ： 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年上海全市購(gòu)物中心空置率年均同比漲幅達(dá)5.8%；至2017上半年，上海全市購(gòu)物中心平均空置率為8%  ，高于警戒值3個(gè)百分點(diǎn)（注：高于警戒值為運(yùn)營(yíng)下行區(qū)間，低于警戒值為運(yùn)營(yíng)上行區(qū)間，下同）。

2017上半年，上海迎來(lái)興業(yè)太古匯、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、怡豐城  等優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)或試營(yíng)業(yè)，由于新入市項(xiàng)目預(yù)租率較高，以及已開(kāi)業(yè)大型購(gòu)物中心入駐率持續(xù)提升，全市購(gòu)物中心空置率半年度環(huán)比降幅達(dá)1.2%。

核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年上海核心商圈（南京西路商圈、淮海中路商圈、南京東路商圈、徐家匯商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比漲幅高達(dá)21.7%；至2017上半年，上海核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為6.3%  ，高于警戒值2.3個(gè)百分點(diǎn)。

2016年下旬至2017年初，上海核心商圈約有30萬(wàn)㎡零售面積處于升級(jí)改造中  ，相當(dāng)于核心區(qū)域購(gòu)物中心存量的12%  ，品牌調(diào)整范圍、改造力度空前；受益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目升級(jí)改造后較高的入駐率支撐，上海核心商圈商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比降幅1.5%。

非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年上海非核心商圈（虹橋吳中路商圈、七寶商圈、曹家渡商圈、莘莊商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比降幅達(dá)1.5%；至2017上半年，上海非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為10%  ，高于警戒值2.5個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，上海新增購(gòu)物中心商業(yè)面積約73萬(wàn)㎡  ，多數(shù)新增供應(yīng)位于非核心商圈（主要位于內(nèi)外環(huán)間）；目前，非核心商圈購(gòu)物中心存量占全市總存量的近48%  。

雖然上海全市整體供應(yīng)放量，但局部市場(chǎng)供需仍較均衡，如浦東張江空置率已降至4.3%（低于核心商圈空置率均值），租金低于核心商圈約60-70%，對(duì)部分優(yōu)質(zhì)品牌商頗具吸引力，非核心商圈購(gòu)物中心空置率半年度環(huán)比增幅僅為1%。

深圳

全市購(gòu)物中心平均空置率達(dá)5.7%  

全市購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年深圳全市購(gòu)物中心空置率年均同比降幅達(dá)11.2%；至2017上半年，深圳全市購(gòu)物中心平均空置率為5.7%  ，高于警戒值0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，深圳新增購(gòu)物中心商業(yè)面積49萬(wàn)㎡  ，新增供應(yīng)在短期內(nèi)給全市購(gòu)物中心品牌入駐率帶來(lái)一定下行壓力，導(dǎo)致空置率半年度環(huán)比增幅高達(dá)20.1%  。

核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年，深圳核心商圈（人民南商圈、深南中商圈、東門(mén)商圈、華強(qiáng)北商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比降幅達(dá)2.4%；至2017上半年，深圳核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為4.5%  ，高于警戒值0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，深圳核心商圈高端商業(yè)持續(xù)積極調(diào)整，且新增項(xiàng)目入駐率不理想，導(dǎo)致商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比增幅高達(dá)29.2%  。

非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年深圳非核心商圈（寶安商圈、龍崗商圈、南山商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比降幅達(dá)8.4%；至2017上半年，深  圳非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為8.5%  ，高于警戒值1個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，深圳非核心商圈迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)或試營(yíng)業(yè)，新增大型購(gòu)物中心采取“餐飲先行，為后期零售開(kāi)業(yè)作鋪墊”的策略，將目標(biāo)放在為客戶(hù)提供更多樣化的家庭體驗(yàn)上，零售入駐率較低，導(dǎo)致商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比增幅達(dá)22.9%  。

北京

全市購(gòu)物中心平均空置率達(dá)6.7%  

全市購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年北京全市購(gòu)物中心空置率年均同比漲幅達(dá)7.8%；至2017上半年，北京全市購(gòu)物中心平均空置率為6.7%  ，高于警戒值1.7個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，一方面受傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季影響，北京優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)調(diào)整升級(jí)繼續(xù)保持活躍，品牌商擴(kuò)張步伐稍有放緩；另一方面，新入市項(xiàng)目出租率較低，拉低整體租賃水平，全市購(gòu)物中心空置率半年度環(huán)比增幅達(dá)16.3%  。

核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年北京核心商圈（王府井商圈、西單商圈、三里屯商圈、CBD商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比漲幅高達(dá)24.5%；至2017上半年，北京核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為6%  ，高于警戒值2個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，位于CBD商圈的國(guó)貿(mào)三期B座商業(yè)開(kāi)業(yè)  ，取得較高預(yù)租水平；同時(shí)，分別位于三里屯商圈、西單商圈的通盈中心/太古里、西單大悅城  等優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)餐飲、零售品牌積極進(jìn)駐，推動(dòng)核心商圈購(gòu)物中心空置率半年度環(huán)比降幅達(dá)3.1%。

非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年北京非核心商圈（中關(guān)村商圈、燕莎商圈、東二環(huán)商圈、崇文門(mén)商圈、朝外商圈、望京商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比降幅高達(dá)14.8%；至2017上半年，北京非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為7.9%  ，高于警戒值0.4個(gè)百分點(diǎn)。

伴隨消費(fèi)升級(jí)需求和“新零售”模式的逐步推進(jìn)，北京非核心商圈大型超市零售商及表現(xiàn)欠佳的商場(chǎng)持續(xù)面臨經(jīng)營(yíng)困難，業(yè)績(jī)下滑及成本壓力導(dǎo)致多個(gè)大型零售商于2017上半年結(jié)束營(yíng)業(yè)  （如龍湖長(zhǎng)楹天街主力店百盛百貨關(guān)閉），空置率半年度環(huán)比增幅高達(dá)28.1%  。

廣州

全市購(gòu)物中心平均空置率達(dá)5.4%  

全市購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年廣州全市購(gòu)物中心空置率年均同比增幅達(dá)7.1%；至2017上半年，廣州全市購(gòu)物中心平均空置率為5.4%  ，高于警戒值0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，廣州國(guó)際奢侈、輕奢品牌表現(xiàn)較低迷，在天河路商圈新開(kāi)店后，均紛紛關(guān)閉其在環(huán)市東的門(mén)店；百貨則降低營(yíng)業(yè)面積或撤離商場(chǎng)，開(kāi)始嘗試調(diào)整升級(jí)，推動(dòng)全市商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比增幅達(dá)28.4%  。

核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年廣州核心商圈（天河路商圈、北京路商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比增幅達(dá)19.3%；至2017上半年，廣州核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為3%  ，低于警戒值1個(gè)百分點(diǎn)。

2016年，廣州核心商圈購(gòu)物中心通過(guò)不斷調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，以突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)缺陷，入駐率持續(xù)攀升；受益于此，2017上半年商場(chǎng)空置率環(huán)比減幅達(dá)7.1%。

非核心商圈購(gòu)物中心平均空置率  ：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2016年廣州非核心商圈（白云新城商圈、番禺萬(wàn)博商圈等）購(gòu)物中心空置率年均同比增幅達(dá)10.3%；至2017上半年，非  核心商圈購(gòu)物中心平均空置率為8%  ，高于警戒值0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2017上半年，非核心商圈受到新項(xiàng)目入市和百貨撤場(chǎng)影響，空置率有所上升。同時(shí)，商場(chǎng)正積極進(jìn)行租戶(hù)調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)新消費(fèi)需求，盡管如此，目前商場(chǎng)空置率半年度環(huán)比增幅仍達(dá)19.6%  。

—  02  —    

2017下半年北上廣深  

商場(chǎng)空置率預(yù)測(cè)      

上海、北京、深圳全市購(gòu)物中心平均空置率上升  ：大量新增供應(yīng)的持續(xù)入市，頻繁的項(xiàng)目調(diào)整與改造升級(jí)，上海、深圳、北京購(gòu)物中心平均空置率預(yù)計(jì)分別上升至9-10%、8-9%、7-8%。

廣州全市購(gòu)物中心平均空置率微弱下降  ：受益于核心商圈較高的出租率與非核心商圈調(diào)整改造陸續(xù)完成，下半年廣州全市商場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將微弱下降至4-5%。

 “空置率警戒值”說(shuō)明：贏商大數(shù)據(jù)中心根據(jù)北上廣深已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心綜合發(fā)展指數(shù)進(jìn)行劃分，高于警戒值為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)下行區(qū)間（運(yùn)營(yíng)不理想），低于警戒值為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)上行區(qū)間（健康運(yùn)營(yíng)）：

·全市平均空置率警戒值約為5%

·核心商圈平均空置率警戒值約為4%

·非核心商圈平均空置率警戒值約為7.5%

（注：本文各項(xiàng)【購(gòu)物中心空置率數(shù)據(jù)】均以北上廣深商業(yè)面積3萬(wàn)㎡及以上的200多家已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心品牌個(gè)數(shù)空置數(shù)量為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）

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