一家餐廳能否經(jīng)營(yíng)成功，選址起到了70%的決定作用。

如何高效、精準(zhǔn)地選到好鋪？

徐健總結(jié)他在肯德基、新辣道餐飲集團(tuán)8年的選址經(jīng)驗(yàn)，推出了《4A選址法》。

今天，來(lái)看看評(píng)估過(guò)上千家店鋪的他，總結(jié)出的幾個(gè)選址誤區(qū)。麥當(dāng)勞、呷哺等大牌都曾在這上面栽過(guò)坑。

01 呷哺開(kāi)在負(fù)一，生意慘淡

誤區(qū)：自帶流量，位置偏點(diǎn)無(wú)所謂！

呷哺呷哺以翻臺(tái)率高著稱(chēng)，在北京多個(gè)店都排長(zhǎng)隊(duì)。然而，在北京王府井東方新天地商場(chǎng)地下一層西南角的一個(gè)位置，這里的呷哺呷哺生意慘淡。

東方新天地商場(chǎng)名氣很大，王府井客流也很大，但是呷哺在這里的位置屬于一個(gè)拐角——沒(méi)有任何標(biāo)識(shí)，外人第一次去很難找到，向商場(chǎng)里的人打聽(tīng)也問(wèn)不出來(lái)。

另一個(gè)例子是北京站附近，麥當(dāng)勞、肯德基和吉野家都開(kāi)在最顯眼的位置，與它們僅幾百米距離的巷子里那些餐廳，生意差了一大截。

復(fù)盤(pán)

有的老板認(rèn)為，自家品牌有吸客能力、口味夠好，位置偏一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。這種觀念在以往或許行得通，酒香不怕巷子深。但是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)高。

例如北京，2015年新開(kāi)的餐廳有16萬(wàn)家，哪個(gè)品牌、哪種口味能做到讓人不顧擁堵，穿過(guò)幾環(huán)去尋找？

特別是現(xiàn)在，人們的時(shí)間成本很高，如果你選的地方太偏，讓顧客拿著導(dǎo)航還蒙圈，顧客即使偶爾去一次，卻發(fā)現(xiàn)吃飯的時(shí)間比趕路的時(shí)間還長(zhǎng)，消費(fèi)的頻率和意愿自然不會(huì)太高。

02 麥當(dāng)勞開(kāi)在房山，免租3年生意也沒(méi)火

誤區(qū)：房租便宜點(diǎn)兒好，免租最好！

海底撈的聯(lián)合創(chuàng)始人施永宏曾說(shuō)，海底撈這23年來(lái)，唯一一家經(jīng)營(yíng)不善關(guān)掉的店就是因?yàn)檫x址失誤。當(dāng)時(shí)，他們的一家店選到了城市的新區(qū)，招商的說(shuō)兩年內(nèi)這個(gè)地方會(huì)住滿(mǎn)，結(jié)果苦苦掙扎了六七年，還是渺無(wú)人煙。

海底撈遭遇的就是一個(gè)選址的大坑——如今房租不斷上漲，很多老板都覺(jué)得壓力山大，就無(wú)奈妥協(xié)：房租太貴活不下來(lái)，還是找租金便宜的地方吧！

例如很多剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，會(huì)用很便宜的租金吸引品牌進(jìn)入，很多沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的小品牌會(huì)被便宜的價(jià)格、2個(gè)月、5個(gè)月的免租期吸引過(guò)去。投入幾百萬(wàn)后發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)有限的客流根本支撐不了那么多家店，打折促銷(xiāo)都無(wú)濟(jì)于事，最終只能以關(guān)門(mén)收?qǐng)觥?/span>

這樣的例子有很多，如北京萬(wàn)柳華聯(lián)商場(chǎng)和翠微嘉茂剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候都是如此，北京龍湖長(zhǎng)楹天街因?yàn)橥瑯拥脑虮缓芏嗬习逡暈椤按罂印?。包括如今火爆的朝?yáng)大悅城，最初也經(jīng)歷了兩年的養(yǎng)店期，餐廳換了2-3批才好起來(lái)。

再比如麥當(dāng)勞在房山曾經(jīng)開(kāi)了店，當(dāng)初免租3年，裝修費(fèi)由房東出，但3年后門(mén)店依然關(guān)了。原因很簡(jiǎn)單，沒(méi)客流，營(yíng)業(yè)額太低。

復(fù)盤(pán)

最近看到一篇文章，是一位網(wǎng)紅餐飲創(chuàng)業(yè)者寫(xiě)的，意思是資金有限，選擇便宜點(diǎn)偏點(diǎn)的位置，通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)等方法可以拉客流。我覺(jué)得這是舍本逐末的做法。

通常房租便宜的門(mén)店，也就意味著沒(méi)有客流，而沒(méi)有客流也就沒(méi)有收入，如果眼前都熬不下去，更別指望以后。

我認(rèn)為，老板們選地段，首要考慮的不該是貴不貴，而是預(yù)估營(yíng)業(yè)額、餐廳的接待能力以及自身定位的匹配度等 。如果預(yù)估營(yíng)業(yè)額能夠承受房租，并且客流量、接待能力都能滿(mǎn)足，房租貴的店也可以選。

道理很簡(jiǎn)單，你是選一個(gè)房租貴，客流大，生意好的店呢，還是要一個(gè)看似租金便宜，但是人流少，壓根沒(méi)生意的店呢？

03 楊記興在北京西三旗開(kāi)店，虧了2年

誤區(qū)：商圈人流大＝生意一定火

之前楊記興的老板在北京西三旗開(kāi)了一個(gè)1000平的餐廳賣(mài)徽菜，人均80-90元，一直虧損了2年。

后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)顧客和周邊商圈的評(píng)估之后發(fā)現(xiàn)，能消費(fèi)得起這家店的人不多，于是對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格等做了一系列調(diào)整，把餐廳面積砍掉一半后，生意才逐漸好轉(zhuǎn)，在第三年基本上月均超過(guò)55萬(wàn)，最好一月超過(guò)65萬(wàn)，扭虧為盈。

這就好像希爾頓酒店開(kāi)在密云縣，王品臺(tái)塑牛排開(kāi)在回龍觀的概念一樣 。

復(fù)盤(pán)

很多老板也都會(huì)認(rèn)為，只要我選擇的商圈里，附近居住的人口量巨大，或者人流大，生意肯定能火。其實(shí)這并不對(duì)。

因?yàn)槟繕?biāo)顧客群的數(shù)量才是老板開(kāi)店評(píng)估的核心數(shù)據(jù) 。打個(gè)比方，假如你的客單價(jià)定在80元，那么即使一個(gè)村有10萬(wàn)人，那也不是你的顧客，因?yàn)檎嬲軌蛳M(fèi)的起的顧客沒(méi)有那么多。

所以，確定你的產(chǎn)品、價(jià)格和品牌，是否適合商圈里的顧客群，以及是否有足夠多的有效顧客群來(lái)支撐經(jīng)營(yíng)，就非常重要。

04 裝修完了，房東沒(méi)辦下來(lái)執(zhí)照

誤區(qū)：簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行

之前我遇到的一個(gè)火鍋品牌，在北京跟房東簽約的時(shí)候，當(dāng)時(shí)房東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照還沒(méi)辦下來(lái)，但房東信誓旦旦很快就下來(lái)，并且租金和面積等都比較稱(chēng)心，就把合同簽了。

結(jié)果裝修完了，正式營(yíng)業(yè)也超過(guò)了3個(gè)月，執(zhí)照卻依然沒(méi)有辦理下來(lái)。更讓他沒(méi)想到的是，管理機(jī)關(guān)在執(zhí)照這件事情上追究下來(lái)，最后責(zé)令停業(yè)。而老板此時(shí)才知道，這個(gè)房子根本無(wú)法辦理執(zhí)照，房子都是違建。

由于事先沒(méi)有做書(shū)面上的約定，最后只能老板自己承擔(dān)損失：數(shù)百萬(wàn)的裝修、租賃和經(jīng)營(yíng)投入。這件事到現(xiàn)在還在打官司。

其實(shí)還有更夸張的，有的小品牌、小店，在租房的時(shí)候，甚至連合同都沒(méi)有，給自己留下的經(jīng)營(yíng)隱患太多了。

比如五道口那里原來(lái)有一排房子，好幾戶(hù)租金押金交了幾十萬(wàn)，結(jié)果說(shuō)拆遷就拆遷了！不但無(wú)法經(jīng)營(yíng)，由于當(dāng)初租房的時(shí)候，這幾戶(hù)都沒(méi)有簽協(xié)議，結(jié)果連押金都拿不回來(lái)。

復(fù)盤(pán)

其實(shí)這也是選址的關(guān)鍵誤區(qū)之一。很多人會(huì)忽視談判簽約的細(xì)節(jié)，最后在經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生很多糾紛。

因此，只要是租房，協(xié)議一定要寫(xiě)清楚，關(guān)系到門(mén)店生存的風(fēng)險(xiǎn)，都要考慮到 ，諸如免租期、租金、付款方式、面積、執(zhí)照、甚至空調(diào)機(jī)位等等。

05 4撥人同時(shí)搶一鋪

誤區(qū)：旺鋪難找，顧不上調(diào)研分析

我在給一家中餐廳找鋪面的時(shí)候，就遇到了4撥人同時(shí)在看同一個(gè)鋪?zhàn)?，要跟轉(zhuǎn)讓方談鋪?zhàn)?，排?duì)排了2個(gè)小時(shí)，都急著拿錢(qián)砸下。現(xiàn)在好鋪?zhàn)哟_實(shí)難找，尤其是北京等一線城市。

碰上多人搶一個(gè)鋪的這種我非常理解。在跑了北京幾十個(gè)商場(chǎng)，調(diào)研了近千家商戶(hù)之后，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在餐飲的選址大戰(zhàn)幾乎到了白熱化的階段。

復(fù)盤(pán)

但是我還是告誡眾多餐飲小白們，即使好鋪難找，該調(diào)研還是調(diào)研，該分析還要分析 。就跟找對(duì)象一樣，別人說(shuō)好的你也去搶?zhuān)?/span>

可能有老板會(huì)說(shuō)：好鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)瞬即逝，哪有那么多時(shí)間等我慢慢選？

跟大家說(shuō)一個(gè)方法，就是在準(zhǔn)備投資開(kāi)店之前，至少提前2-3個(gè)月 ，就要開(kāi)始做鋪面的篩選，一次至少篩選5-10處鋪位 ，搞清楚到底哪里更適合自己。在商圈評(píng)估、投資分析都做過(guò)以后，再拿鋪?zhàn)泳透行判?，更果斷了?/span>

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