你一定要首先考慮清楚品牌、市場(chǎng)、價(jià)格、地理、人群和渠道等定位。在開(kāi)店之前，你還要先問(wèn)自己這些問(wèn)題，等都弄清楚了，再說(shuō)選址的事情。

1、我的產(chǎn)品歸類(lèi)：吃，穿，住，行？  

2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類(lèi)產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么？  

3、此產(chǎn)品處于市場(chǎng)的哪個(gè)檔次？  

4、我的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間是什么？  

5、消費(fèi)群體是誰(shuí)？年齡？喜好什么？喜歡去哪購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品？  

6、店鋪形象是什么樣？店名，風(fēng)格，色彩，店招？  

7、開(kāi)在哪個(gè)城區(qū)？哪個(gè)街道？哪個(gè)購(gòu)物中心？哪個(gè)社區(qū)？  

8、我的銷(xiāo)售渠道是什么？購(gòu)買(mǎi)方式是什么？  

01 選址的功能 是獲客    

商圈：選址的功能，是獲客。選商圈，就是選擇主流客群跟自個(gè)兒所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)所匹配的商圈。

我們把“獲客”兩個(gè)字，從選址角度拆解一下。“獲”，獲得客群，讓客群看得見(jiàn)、方便來(lái)?！翱汀保腿?，這可不是所有人群的人流量，而是與所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)所匹配的客群。

不同的品類(lèi)市場(chǎng)定位不同，面向的客戶(hù)群體也不相同，開(kāi)店選址的過(guò)程就是在尋找客戶(hù)群體的過(guò)程。

選客群之前還要研究消費(fèi)場(chǎng)景。我們餐飲人在選址之前一定要先梳理自己的產(chǎn)品，明確自己的客戶(hù)群體是誰(shuí)，同時(shí)在具體的銷(xiāo)售場(chǎng)景里尋找答案，你的顧客是誰(shuí)，他會(huì)在什么場(chǎng)景下購(gòu)買(mǎi)你的產(chǎn)品，這樣想清楚之后你就知道你的店該開(kāi)在什么地方了。

商鋪選址的功能，是獲客。選商鋪、選點(diǎn)位，選的是客群動(dòng)線(xiàn)、能見(jiàn)度高、仍有市場(chǎng)空間的商鋪。千萬(wàn)別被商圈所迷惑，商鋪才是商圈的重點(diǎn)。  

02 選址就是選商圈      

我們很多城市的商圈演變都是這樣一個(gè)脈絡(luò)：

最開(kāi)始最繁華的商業(yè)都在市中心，然后從市中心逐漸分裂成各個(gè)區(qū)域中心，隨著城市的不斷擴(kuò)張，大的區(qū)域中心又開(kāi)始分裂成各種小的區(qū)域中心，新的商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，老的商圈也在不斷衰退。

比如西安的市中心鐘樓，最早形成了鐘樓商圈。以前人只要說(shuō)出去逛，不管東南西北，都會(huì)直接奔鐘樓。后來(lái)逐漸形成了北郊的龍首商圈，南郊的小寨這些大的區(qū)域中心。然后再到北郊的大明宮萬(wàn)達(dá)，南郊的陽(yáng)光新天地，長(zhǎng)安廣場(chǎng)等各個(gè)不同的分散的商業(yè)體。

選址就是選商圈，選址之前首先要確定商圈的類(lèi)型，以及商圈的發(fā)展階段。很多剛興起的商圈，可能需要幾年的培養(yǎng)期，選這些商圈時(shí)要考慮自己的財(cái)務(wù)承受能力，以及將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。一些老的商圈，可能正處于衰退期，選擇這些商圈時(shí)就要考慮這些商圈衰弱的速度，計(jì)算自己的回本周期，從而確定在這里開(kāi)店有沒(méi)有勝算。

那些正當(dāng)紅的商圈，就是兵家必爭(zhēng)之地，餐飲新人們往往只能望洋興嘆，即使有機(jī)會(huì)參與，也要認(rèn)真審視敵我力量，算一算自己的勝算有多大。

而且不同的商圈受眾群體也不盡形同，群體的消費(fèi)能力，消費(fèi)習(xí)慣都不一樣，面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不一樣。所以在選址的時(shí)候就要考慮自己的產(chǎn)品屬性，人均消費(fèi)水平，從而進(jìn)一步確定自己的商圈選擇范圍。

03 選址| 租金|面積    

選租金，選的是跟財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)能力所匹配的租金區(qū)間。

我們只有理解了選址是為了獲客，才能從成本視角切換到投資視角來(lái)重新理解選址。

無(wú)法獲客的商鋪，再低成本都是沉沒(méi)成本。

面積有3個(gè)角度：

1、品類(lèi)匹配的角度；  

2、開(kāi)店成本的角度；  

3、經(jīng)營(yíng)能力的角度。  

與品類(lèi)匹配的角度很容易理解，干任何品類(lèi)，在不同市場(chǎng)都有相對(duì)比較匹配的面積區(qū)間。消費(fèi)者大多是羊群效應(yīng)。

20個(gè)人進(jìn)了旁邊那家30平的小店已經(jīng)人滿(mǎn)為患，后面顧客一看也來(lái)排隊(duì)了?？赏瑯尤藬?shù)擱200平店里場(chǎng)面冷冷清清，后面的顧客進(jìn)來(lái)還是會(huì)比較困難。

從開(kāi)店成本的角度，面積過(guò)大多出兩大成本。一個(gè)是多余面積的設(shè)計(jì)、裝修成本，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)營(yíng)這些面積的經(jīng)營(yíng)成本。

03 麥當(dāng)勞選址3個(gè)方法       

塞拉模型法   

塞拉模型是由美國(guó)俄克拉何馬大學(xué)的弗朗西斯?塞拉教授 為餐廳設(shè)計(jì)的。

較為明顯地影響銷(xiāo)售額的幾個(gè)因素是：

（1）預(yù)備建造或已在經(jīng)營(yíng)的餐廳附近的居民情況 以及他們的收入 ；  

（2）該地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 的數(shù)量；  

（3）該地區(qū)的交通流量 ；  

（4）餐廳經(jīng)理 的能力；  

（5）已進(jìn)行的廣告宣傳 ；  

（6）餐廳建筑物 的外觀及其類(lèi)型。  

CKE餐廳選址法   

CKE模型是由卡爾?卡徹?恩廷 （Carl Karch Ent）設(shè)計(jì)的。這一模型是通過(guò)掌握充分的市場(chǎng)資料，運(yùn)用多元回歸分析法 來(lái)預(yù)測(cè)和評(píng)估某一餐廳的位置優(yōu)劣。

第一：需要的有關(guān)數(shù)據(jù)    

對(duì)于某一餐廳的位置來(lái)說(shuō)，如果要進(jìn)行評(píng)估，必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)：  

①附近街道上每天的車(chē)輛數(shù) 。  

②本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù) 。  

③本區(qū)域內(nèi)藍(lán)領(lǐng)工人 所占比例。  

④10分鐘內(nèi)即可到達(dá)餐廳的公司職員人數(shù) 。  

⑤周?chē)?0分鐘 內(nèi)就可到達(dá)的人數(shù)。  

⑥本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡 。  

⑦營(yíng)業(yè)區(qū)域內(nèi)餐廳數(shù) 。  

⑧10分鐘內(nèi)可以到達(dá)的所有人口 數(shù)。  

⑵需要達(dá)到的指標(biāo)    

①本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)不少于1200 個(gè)。  

②75% 的人口屬于藍(lán)領(lǐng)階層。  

③平均年齡在26―32歲 之間。  

④10分鐘內(nèi)有10000名 職員可以到達(dá)這家餐廳。  

⑶計(jì)算公式    

在獲得以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用下列回歸方程計(jì)算：  

Y = a-XA+XB+XC+XD  

其中：Y―這家餐廳的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額；  

A―本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)；  

B―本區(qū)域內(nèi)藍(lán)領(lǐng)工人所占比例；  

C―本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡；  

D―10分鐘內(nèi)能夠到達(dá)本餐廳的職員人數(shù)；  

a―經(jīng)驗(yàn)系數(shù)；  

X―用來(lái)衡量A、B、C、D四個(gè)因素的系數(shù)。  

第二：商圈分析法  

商圈  是店鋪對(duì)顧客的吸引力所能達(dá)到的范圍，即來(lái)店顧客所居住的地理范圍。

商圈分析法是通過(guò)分析商圈范圍內(nèi)的顧客情況、餐廳情況以及可能影響餐廳經(jīng)營(yíng)的其他情況 ，以得到正確的店址。

01  商圈的確定     

確定商圈先要確定商圈的軸心點(diǎn) 。餐廳所在的位置就是商圈的軸心點(diǎn)，應(yīng)該了解軸心點(diǎn)所在街區(qū)的情況、交通狀況和具體位置 。僅有圓心而無(wú)半徑，圓是無(wú)法畫(huà)出的。

為了由地點(diǎn)定位繁衍出區(qū)域定位，必須通過(guò)半徑標(biāo)志，準(zhǔn)確地畫(huà)出各層商圈，即以店鋪位置為軸心，以習(xí)慣性的一定距離為半徑，畫(huà)出商圈。

對(duì)處在不同地區(qū)的餐廳來(lái)說(shuō)，商圈的半徑距離各有不同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏取⒏浇?jìng)爭(zhēng)餐廳、餐廳供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐廳聲譽(yù)等因素 的影響。

而在大城市的市中心，餐廳的商圈半徑通常只有兩三條街道的距離；在市郊，則可能是10多公里的距離。另外，對(duì)于不同地區(qū)的餐廳，不同商圈顧客市場(chǎng)的份額不同。一般來(lái)說(shuō)，一家餐廳顧客群中，核心圈的顧客占55%―70% ，次級(jí)商圈的顧客占15%―25% ，邊緣商圈的顧客則較為少見(jiàn)。

02  商圈的分析       

商圈分析對(duì)于餐廳的選址定位具有十分重要的意義。通過(guò)對(duì)店址的綜合評(píng)價(jià)及詳細(xì)分析消費(fèi)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可確定合理的目標(biāo)市場(chǎng) 。商圈分析應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素有：商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭戶(hù)數(shù)、收入分配、教育水平、年齡分布及人口流動(dòng)情況、消費(fèi)習(xí)慣等。

這些可以從政府的人口普查、年度統(tǒng)計(jì)及商業(yè)統(tǒng)計(jì)公告等資料中獲得。

｜尾聲｜  

選址有時(shí)候就像選老婆，  

美不美、辣不辣重要，  

但跟自個(gè)兒的匹配度更重要。  

選址前先想清楚這些問(wèn)題：

你想賣(mài)什么？  

在什么樣的場(chǎng)景里？  

賣(mài)給誰(shuí)？  

賣(mài)多少錢(qián)？  

你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？  

他們是怎樣做的？  

和他們相比你的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？  

你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是怎樣選址的？  

當(dāng)你把這些問(wèn)題想清楚的時(shí)候，那么自然就清楚自己改選什么樣的地方開(kāi)店了。

最后財(cái)經(jīng)君分享我們餐飲老板在選址需要把握這么幾條，
你就不會(huì)走得太偏了。

1、選跟經(jīng)營(yíng)品類(lèi)所匹配且仍有市場(chǎng)空間的商圈；

2、選跟客群動(dòng)線(xiàn)、能見(jiàn)度高、仍有市場(chǎng)空間所匹配的商鋪；

3、選跟承租能力上限所匹配的商鋪；

4、選跟經(jīng)營(yíng)能力上限所匹配的面積的商鋪。

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